京二手房成交降72% 經紀人寧幫買方砍價不降中介費
"中介費就按房款的2.7%標準收，確實一點兒也不能給您減免。"聽見一傢大型房產公司的經紀人這樣的回話，打算在北四環買房的市民楊女士有點發蒙。不是都說現在房子不好賣嗎，好容易趕上個要買房的，可在中介費上經紀人咋還這麼摳呢？
楊女士的遭遇在近期很有代表性。昨日，據多傢房產中介機構統計，截至上周末，3月份北京市二手住宅成交約8800套，比去年同期下降近80%。在即將過去的一季度中，北京市二手住宅成交約2.03萬套，環比去年四季度下跌38.7%；與去年一季度的交易量相比，大幅下跌瞭72.4%。
"一季度以來市場整體偏冷，很多房產經紀人開始紮緊籬笆，樹立'賣一套是一套'的營銷心理，堅持中介費不打折。"業內人士披露，中介收入不減，還不能讓生意跑瞭，一些經紀人近期開始替買房人砍價，打算用幫忙砍下來的這部分房款，充當中介費的打折部分。
大戶型二手房打出"全包價"
房產經紀人和買賣雙方在咖啡廳會面，這得是一樁多麼"高大上"的生意？
上周末，打算買套大戶型二手房的市民崔先生，就通過一傢知名的房產中介體驗瞭一把"銀行理財大戶"的感覺。房子他之前都看好瞭，北四環附近一套160平方米的南北通透大戶型，850萬元的房屋總價，40萬元左右的稅費，再加上約20萬元的中介費，總價超過910萬元，可他制定的承受底線是900萬元。
"這種重要的單子，我們輕易不敢在門店裡談。"對於中介門店來說，這確實是一筆難得的大單，因此連負責10多傢門店的大區經理段鵬都趕到現場。在當前二手房市場還未走出觀望之時，買房人出手都比較謹慎。尤其是對於大戶型需求來說，在市場走勢不明朗之前，寧可選擇觀望。萬一出手的時機不對，有可能會損失慘重。因此，這一段時間大戶型二手房看房人都少瞭很多，成交更加困難。
果然，1小時的會談並不順利，經紀人已經自掏腰包點瞭兩輪咖啡，可賣方隻同意降價5萬元，"剩下的幾萬元，得從中介費裡減吧？"崔先生的提議，遭到瞭中介的拒絕。"我們可以再跟房主談價格，達到您要求的900萬元'全包'，但前提是中介費一點兒都不能減。"
支開崔先生，三位經紀人抓住房主"想在同一傢門店先賣房、後買房"的心理，輪番打出感情牌，終於在半個小時裡說服房主，把總價又降瞭5萬元，最終促成瞭交易。
花旗小額信貸讓房主降價比中介費打折容易
既然近期二手房交易難做，中介為什麼不願意通過讓利中介費來促成交易？
"正因為近期交易量下滑，所以很多門店的經紀人都抱有'賣一套是一套'的心理，希望可以用一套房子的成交來沖業績、沖收入，因為不願讓中介費額度有損失。"段鵬說，很多買房人隻是希望降低購房總支出，特別是總價數百萬元的大戶型，"讓房主降價比中介費打折容易。"
抓住瞭買房人的心理，比較有經驗的經紀人在跟買房人接觸時，都會嘗試"全包價"營銷手段，即實行總價控制，好讓買方將砍價的註意力集中到占"全包價"總額90%以上的房款上，同時降低對那二三十萬元中介費彈性的敏感。從幾傢大型中介公司3月份的房屋交易數據來看，140平方米以上大戶型房源的交易均價出現小幅下跌。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析，140平方米以上的大戶型房源價格議價空間加大。一方面，大戶型二手房總價高，首付款和月供比例大，對資金實力的要求較高；另一方面，大戶型房源需要面臨繳納更加高額的契稅、營業稅，稅費成本較高。此外，大戶型房源流動性要比中小戶型差，日後不論是再次出售，還是出租，都比中小戶型房屋困難。
小額借貸 一季度中介收入普降難"達標"
中介公司在中介費上錙銖必較的同時，房產中介的收入已經隨著一季度交易的冷清一同陷入低谷。
來自北京市房地產交易管理網上的最新統計數據表明，2014年第一季度，北京市二手住宅共成交約2.03萬套，比去年四季度下降38.7%，與去年同期相比，更是下降瞭72.4%。
鏈傢地產市場研究部張旭認為，節後北京二手房市場復蘇緩慢，回暖動力不足。在本身市場觀望情緒濃厚的情況下，近期南六環外住總萬科橙等個別新盤項目在開盤前又鬧出瞭預售報價"拉抽屜"的一幕，致使部分購房人觀望情緒加劇。"購房者推遲入市的比例增加，是造成3月市場恢復緩慢的重要原因之一。"
在春季氣溫明顯回暖之時，京城的大小房產中介已經感受到瞭市場傳來的陣陣寒意。
吳經理所在的中介門店是廣外區域比較大的一傢，3月份卻隻成交瞭4套房子，跟2月份全月持平，而店裡的中介費收入同比下降瞭近六成。"3月份，店裡成交的基本都是房產總價200萬元左右的'小單子'，當月店裡的傭金收入還不到30萬元，看來是無法完成公司下達的一季度經營任務瞭。"他說，公司在五環內的上百傢門店，情況大抵相當，二手房交易的中介費收入普遍減少瞭一半以上。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-31/08092667149.shtml
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