"松限"後新盤價格低調"暗戰"
8月至10月期間，整個佛山將有逾37個全新盤入市，堪稱史上最多新盤新貨"來襲"的一次金九銀十。一方面，這一波新貨供應潮正值佛山限購放松，將有更多獲取購房資格的異地買傢和本地改善型買傢入市，令市場預期向好。但另一方面，熱點區域新貨集中供應壓力、剛需買傢承接力有限以及房貸門檻的限制等原 因，又成為"松限"利好的反作用力。在這一背景下，新盤入市的定價策略也顯得更加"微妙"。價格定高瞭可能會造成"冷場"，定低瞭無法達到公司預期，因此 看著周邊新項目競爭對手定價，也成為各大樓盤普遍采用的低調"暗戰"策略。
市場動態
整體成交均價微漲新盤入市價格"暗戰"
根據佛山世聯市場部統計數據顯示，"松限"後佛山整體成交量出現層層遞增，而成交價格每周隨著成交主力產品和區域的不同出現較大的波動。
該數據顯示，在佛山"松限"當周，成交套數當即環比出現上漲，從"松限"前一周的1731套上升到2382套，隨後兩周突破3000套，在8月底的一周躍升至4150套。而成交價格則表現出一定波動，具體表現為松限首周的成交價格出現明顯上升，隨後兩周出現連續回落，在8月底最後一周價格再度攀升，達到瞭 9782元/平方米的水平。其中，南海區有兩周成交均價突破萬元。對此，佛山世聯相關負責人表示，成交放量主要得益於限購放松，釋放出一些購買力，而均價 表現主要受成交結構和地段影響，整體均價有小幅上升。
8月份以來入市或者將入市的新盤推售的價格或者"吹風價"都與目前市場成交水 平接近，新盤新貨定價時相互"觀望"的情緒也越發明顯。"目前價格還沒定，要看市場的反應和接受程度。"就在上周六，大瀝的全新項目鉅隆風度盛薈廣場開放 銷售中心，大瀝鎮也是下半年新盤供應集中區域之一，8月份以來到10月份將有領地、鉅隆、偉業等多個新盤亮相。
對這些即將入市的新盤來說，除瞭同區域競爭對手的定價和消費者的反饋備受關註，在售項目的成交價格也是區域價格走勢的"風向標"。佛山市南海區裡暉置業有限公司總經理麥成斐 在接受黃金樓市記者的采訪時就曾表示，"松限"後開發商也並不能隨意調高或者改變價格預期。因為實際上最終的價格是市場說瞭算。參考裡水市場的情況，目前已經有項目如長信和保利等項目在售，其成交價格可以直觀反映市場對於價格的認同度，新推出的項目也必須尊重市場和消費者接受的水平。
原因分析
"松限"利好不斷，新盤新貨競爭加劇
盡管在佛山限購放松當周，多個樓盤打出"升值在即"、"即將調價"、"大漲"的口號，但盤點佛山"松限"以來新盤入市的實際價格策略卻沒有表現得如此高調。
一方面，這一波新貨供應台中市借款利息潮正值佛山限購放松，將有更多獲取購房資格的異地買傢和本地改善型買傢入市，令市場預期向好。這一表現最明顯的首先是廣佛盤，由於限 購放松廣州買傢在佛山購房僅需要身份證，而不再需要一年以上的社保或者納稅證明。因此，位於廣佛交界處的裡水、大瀝、桂城千燈湖、桂城平洲和三山新城的多 個項目都將目標客戶群擴大到廣州市場。表現同樣明顯的還有佛山其他區域的改善型樓盤，包括千燈湖豪宅項目、禪城和南海的超大戶型和別墅項目等等。例如中海 千燈湖一號、招商依雲天匯等動輒面積超過200平方米的豪宅單位，在松限之後都出現明顯的成交放量。
但另一方面，熱點區域新貨集中供應壓力、剛需買傢承接力有限以及房貸門檻的限制等原因，又成為"松限"利好的反作用力，讓陸續入市的新盤在定價方面都趨於謹慎。
今年裡水、大瀝、羅村、禪西、季華路等區域都是新盤新貨集中供應的熱點板塊。以大瀝為例，這一區域在今年8月到10月期間將有6個全新盤入市，包括鉅隆、領 地、敏捷、偉業、金地利率最優惠的職業軍人信貸幫您輕鬆搞定錢的問題和國華的項目，並且全部是以70-110平方米的剛需產品為主打。此外，羅村、裡水和桂城也分別各有三個全新盤在這一期間入市。佛山市匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩就曾表示，限購放開的確對項目銷售會有幫助，但由於產品競爭激烈，價格也不會因此出現暴漲。
新盤定價素描 直接低價攬客
"首批開盤價格在6000出頭，不到6500元/平方米均價，價格定得很實惠，基本是成本價格。"裡水和順的新盤中恒海暉花園在8月開盤，該項目擁有很高的戶型實用率，並且靠近廣州。很明顯地采取瞭低價攬客的策略，以出貨為先。
同時推出優惠的還有獅山的海逸桃花源記，這一項目是7月底入市的新盤，開盤均價在6字頭水平。但是在中秋節前後，項目推出瞭一批最低5字頭起的優惠單位。
除瞭主打剛需產品為主的項目仍舊以低調的定價促進成交，一些高端項目，也希望盡可能以更符合市場預期的價格走貨。近期，位於禪城普君北地鐵上蓋的嶺南天地尚 苑推出帶精裝修的T1座新品洋房，其售價在11000-12000多元/平方米之間，相比之前毛坯售價約10000元/平方米上浮不大，甚至和同片區普 君新城華府毛坯售價相當。
貼近對手定價
參考周邊項目的成交價格來定價，幾乎是目前絕大多數樓盤所采用的定價策略。這一方式看起來既尊重市場，同時也能夠在同區域競爭力加劇的同時，保證項目自身處在一個比較保險和穩妥的位置。采取這一定價策略的項目主要位於新盤新貨供應集中的禪西、季華路和羅村等區域。
在禪城，剛需型新盤競爭激烈，即使是一些人氣較高的新盤，在定價上也在盡量貼近對手。近期，位於張槎的綠地未來城對外開放示范單位主推90-126平米剛需 戶型，對外放風開盤價低至7200元/平方米，均價約為8字頭，這一定價也是參考瞭周邊的卓遠雲峰等同片區樓盤制定的。
在禪城季華路，在售樓盤8月以來定價也是如此。以季華六路佛山綠地中心、星星凱旋國際和天豐國際為例，其毛坯洋房售價都在9000-11000元/平方米之間，三個樓盤也都沒有在佛山"松限"背景下貿然提價。
而在禪城城南、禪西新城，今年9、10月，位於南莊綠島湖的三大項目綠島湖壹號、和記黃埔漣岸、招商依雲雍景灣都將推出低密度別墅類豪宅，但發展商也普遍坦言，如何定價得依據周邊項目來走。
8月底，羅村新盤力迅城築以最低6字頭起的價格開盤。這一價格水平既不像"松限"前同樣位於羅村的幾大項目以最低5字頭甚至是4字頭起發起"價格大戰"，也沒有像上半年同區域奧園公園一號以9字頭起高調入市。
位於羅村的招商依雲華府尚未開盤，不過據現場"吹風價"透露，首批洋房預計以7字頭的均價水平開售，與目前羅村主力在6500-7500元/平方米的售價水平大抵相當。
高調型
禪城一些路段佳、戶型好的新盤，定價要比周邊項目更為高調。8月中旬開盤的普君新城華府是佛山"松限"以來首個新盤，地處老城區中心、毗鄰地鐵站，戶型、園 林和教育等配套都較出色，其毛坯洋房售價為11000元/平方米起，甚至高過瞭同片區嶺南天地·尚苑9字頭毛坯的定價，且取得不錯的銷售業績。
此外，位於廣佛交界處的樓盤，在"松限"後也表現出一定的高調。例如長信禦景峰在松限後加推新一批單位，成交價格就較之前有約500元/平方米的上漲，由於產品自身性價比較高且受到廣州客戶的追捧，在松限後項目幾乎"賣斷貨"。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-05/08264430082.shtml
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