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地方政府救市漸次開閘 未來效果引發業界爭議
"五一"剛過，安徽銅陵這一個名不見經傳的城市，迅速成為全國房地產行業關註的明星城市。而這隻是因為銅陵市公佈瞭一份《關於促進房地產市場持續健康發展的意見》，放寬公積金貸款限制、給予傢庭唯一普通住房契稅補貼等，都被視為樓市利好政策。銅陵也成為地方政府"救市"的又一例。
4月以來，江蘇無錫、天津濱海新區、廣西南寧、杭州蕭山區等地紛紛出臺樓市新政，從不同方面開始救市。相對於前兩年時而出現的救市及被叫停，這一次，地方政府救市已經開始蔓延開來。
救市新政多點落地
今年春節後，浙江杭州、江蘇常州、江蘇無錫等多個城市已經傳出樓市降價的消息。在這種房地產市場下行背景下，相關城市也出現瞭救市的傳言。有消息稱，3月底4月初，杭州有關方面已多次召開房企溝通會，有意放松樓市限購。
江蘇無錫也傳出可能對144平方米以上戶型限購松綁的消息。
4月22日，無錫戶籍新政出臺。自5月1日起，在該市購買商品住宅(含二手房)、戶均建築面積達60平方米以上，且在該市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女在無錫落戶。相對於2012年以來70平方米的購房落戶標準，無錫下調落戶門檻，被認為是"曲線救市"。
隨後，杭州市蕭山區率先傳出樓市新政消息，調整開發商的購地保證金，設置瞭1000萬元的上限。此舉被認為意在減輕土地出讓過程中房企資金壓力，鼓勵房企拿地。杭州市國土資源局蕭山分局有關負責人就表示，去年，單筆收取過高達2個多億的購地保證金，現在最高1000萬，"用這個辦法，鼓勵大傢來蕭山拍地。"
和無錫的曲線救市做法、蕭山的著眼房企不同，廣西南寧則是直接放寬限購條件。4月底，南寧發文，廣西北部灣經濟區的北海、欽州、崇左等市戶籍居民可參照南寧戶籍標準在南寧購房。
至於安徽銅陵，此前並非重點調控城市，新出的利好政策包括瞭給予購房補貼、放寬公積金貸款限制、適當放寬外地購房戶遷入條件、適度增加預售監管資金撥付節點等多方面利好，惠及買房人和開發商兩端。
此外，天津濱海新區有關方面也對外正式在尋求放松限購，擬實行的差別化政策是不管在天津或其他城市擁有幾套住房，隻要在濱海新區沒有，即可在新區購買一套商品住宅。
下行壓力催生地方救市
無風不起浪，多地推出救市舉措和當地房地產下行壓力大有直接關系。
以杭州、無錫為例，3月底，杭州市房地產學會組織的座談會發佈瞭杭州商品住房庫存7.5萬套的數字。在此之前，有消息稱杭州商品住宅庫存達12 萬套。還有機構監測數據稱，無錫商品房庫存總套數接近14萬套。可以對比的是，北京目前商品住宅庫存僅約6.7萬套、商品房(不含車位)庫存約9.4萬套。
中國房地產學會副會長陳國強認為，地方救市不單純是在救房企，其實也是在救地方經濟。如果房地產行業持續不景氣，勢必會影響到地方的財政收入和經濟發展。
陳國強同時表示，地方的救市政策也都是在職能范圍之內，談不上"越位"。
南寧市住房保障和房產管理局相關負責人在接受媒體采訪時則表示，新的限購政策出臺，隻是推進北部灣經濟區同城化發展的一項配合政策。
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地方救市的權力偏小，力度偏弱，目前看安徽銅陵的力度最大。今年市場總體上是在降溫的，救市的城市慢慢會有量的累加，如果累加到一定程度，對整個市場的促進就會趨於明顯。救市的實質效果還需要有一個量化的過程。
--上海易居房地產研究院副院長楊紅旭
目前看，有些救市政策對地方來講還是有些效果的；但造成目前市場降溫局面，是因為整體的經濟下滑，還有金融的收緊，如果大的政策不改變，局部的一些房地產政策調整，不會從根本上改變房地產目前的狀況。
--高策地產服務機構董事長陶紅兵
業內看法
分類調控應成主流
2014年，樓市城市分化成為業內共識之一。分化的格局下，部分城市基於房地產下行壓力，救市的可能性就大大增加。
中國社科院4月底發佈的藍皮書也預計，今年房地產市場將進一步分化，部分城市樓市將面臨較大壓力，調控難度也進一步增大，各城市政府將會根據自身特點出臺或緊或松的微調政策，分類標準實施差異化的雙向調控政策。
北京中原地產首席分析師張大偉就認為，後續容易放松調控的城市包括8類，其中主要是庫存消化周期超過一年的、第一季度成交面積大幅下滑的、購地銷售比過高的、第一季度土地出讓金過低的、有實質性降價的、人口凈流出的城市。
中國房各銀行貸款利率比較地產協會副會長朱中一在接受采訪時表示，近年來，房地產市場的差異性更加明顯，政府也在引導市場。供大於求明顯的城市，就要控制開發節奏和開發規模。房地產市場政策遵循規律，對現行的政策可以適當地預調和微調。
朱中一說，就中國房地產市場來說，目前是增速換擋期、結構調整期、政策完善期和品質提升期的"四期疊加"。他認為，在房地產明顯供大於求的城市，應取消或放寬限購政策。朱中一還表示，應盡快建立房地產稅立法、不動產登記、戶籍制度改革等長效調控機制，更好地發揮市場的作用，落實市場化調控手段。
根據國傢統計局數字，一季度，東部地區商品房銷售面積9699萬平方米，同比下降10%，降幅比1-2月擴大4個百分點。中部地區商品房銷售面積則在增加，西部下降1%。
還有業內人士認為，在中央分類調控的基調下，不同的城市也有理由實行差別化的樓市政策。這也是近期出臺樓市利好或者放松調控沒有被叫停的原因所在。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-11/09152725520.shtml
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